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Nuovi obblighi e adempimenti per le locazioni turistiche

Il disegno di legge sulla disciplina delle locazioni turistiche, le cui bozze stanno circolando in questi giorni, contiene una profonda rivisitazione dell’intero comparto aggiungendo una serie di obblighi e adempimenti con la duplice finalità di regolamentare e monitorare l’offerta turistica e di ricondurre la tassazione di tali proventi nell’ambito dell’attività imprenditoriale.


Innanzitutto le nuove regole si dovranno applicare a tutti i contratti di locazione breve, disciplinati dall’art. 4 del DL 24 aprile 2017 n. 50, a quelli di locazione transitoria di cui all’art. 5 della L. 9 dicembre 1998 n. 431 e anche a tutti gli altri contratti, comunque denominati aventi a oggetto la concessione in godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari a uso abitativo.


Il contratto di “locazione per finalità turistiche”, nelle forme sopra indicate, potrà avere a oggetto anche prestazioni accessorie, quali la fornitura di biancheria e il servizio di pulizia dei locali e, nel caso di immobili ubicati nelle zone territoriali omogenee A di cui all’art. 2 del decreto interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444 dei Comuni capoluoghi delle città metropolitane, dovrà avere una durata non inferiore a due notti consecutive.


La norma, che si riferisce alle parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, e che sono espressamente individuate dai singoli Comuni, è volta a distinguere l’attività alberghiera, ove si può alloggiare per una sola notte, da quella turistica ove il pernottamento dovrà essere di più lunga durata.


Tutte le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazioni per finalità turistiche dovranno essere dotate di un codice identificativo nazionale, il cui acronimo è “CIN”, attribuito dal Ministero del Turismo previa presentazione di un’istanza da parte del locatore. Tale codice, che dovrà contenere anche l’indicazione del numero dei posti letto disponibili, sostituirà l’eventuale codice identificativo regionale (CIR) eventualmente già rilasciato dalla Regione competente.


Tutte le unità dotate di CIN saranno inserite in una banca dati nazionale liberamente consultabile, dovranno esporre tale codice all’ingresso dell’unità immobiliare e anche all’ingresso dell’edificio. Il CIN dovrà inoltre essere indicato in tutti gli annunci pubblicitari. Nel caso di utilizzo di siti web sarà cura del gestore verificare, prima della pubblicazione, la corrispondenza del codice con le informazioni riportate nella banca dati nazionale.


Gli immobili destinati alla locazione dovranno osservare gli obblighi riguardanti la prevenzione incendi e quindi, nel caso di capacità ricettiva pari o inferiore a venticinque posti letto, le prescrizioni del titolo III del decreto del Ministro dell’Interno 9 aprile 1994. Le unità dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e rispettare tutti i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti, prima tra tutti la dichiarazione di conformità o di rispondenza dell’impianto elettrico.


Anche i locatori devono avere determinati requisiti in quanto non devono essere stati destinatari di provvedimenti di condanna, pene restrittive della libertà personale, superiori a 3 anni, o essere sottoposti a sorveglianza speciale.

La modifica più rilevante apportata dal disegno di legge riguarda l’estensione del perimetro “imprenditoriale” dell’attività. Infatti il disegno di legge riduce, con riferimento al singolo locatore anche attraverso intermediari o portali telematici, a due il numero di “appartamenti” per singolo periodo di imposta oltre il quale non si potrà più applicare il regime fiscale delle locazioni brevi.


In caso di superamento di tale soglia l’attività verrà configurata come imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c. con l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività allo sportello unico delle attività produttive del comune del territorio in cui viene svolta l’attività stessa e quindi con apertura della partita IVA e iscrizione all’INPS.


Le sanzioni sono elevate in quanto la mancata esposizione del CIN comporta il pagamento di un importo da 500 a 5.000 euro, mentre l’assenza del codice comporta una sanzione da 800 euro a 8.000 euro e la locazione, ove obbligatorio, per un periodo inferiore a due giorni sconta un importo da 1.000 euro a 5.000 euro.

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